“买卖不破租赁”，是实践中保护租户利益的一大原则，不少承租人也常常搬出“买卖不破租赁”原则，拒绝配合房屋腾空交付。那么，抵押权与租赁权应该如何协调？近日，福州台江区法院就审结了一起涉及抵押权与租赁权冲突的执行异议案件。
原来，高某曾向某银行申请贷款，将名下的某处房产进行抵押，并办理登记。随后，高某未能按期还款，银行便诉至台江区法院。经审理，法院也判决高某偿还借款本息，合计88万余元，同时确认该银行对抵押房产折价、拍卖所变卖所得价款享有优先受偿权。
不久，案件进入强制执行程序。台江区法院依法查封房屋后，却发现，居住在其中的并非高某，而是另一人刘某。原来，高某申请贷款后不久，便将这套房产以12年的租期租给了刘某，刘某一次性支付了10万元的租金，并投入资金进行装修，居住至今。
“我签合同时也不知道这套房产被拿去抵押了啊，都说买卖不破租赁，房子可以拍卖，但租期内这套房子应该还是归我使用吧？”庭上，刘某询问。
然而，台江区法院法官指出，“抵押不破租赁”的适用，其实有着法定限制。抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，租赁关系不受抵押权影响；反之，租赁关系不得对抗在先设立的抵押权。
“在本案中，高某名下房产的抵押权设立时间早于租赁合同订立时间，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记抵押权。刘某基于抵押权登记之后设立的租赁关系提出排除执行等异议主张，不能对抗法院对抵押房产的执行行为。”最终，台江区法院驳回了刘某的异议请求。案涉房产通过司法拍卖成交，新买受人取得房产所有权，刘某也只能在指定期限内腾退。
台江区法院法官表示，近年来，先抵押后出租的案例屡见不鲜，虽然在此情况下租赁权不能对抗抵押权，但如果出租人在出租时未如实告知承租人房产抵押情况，导致承租人蒙受损失的，承租人仍可另案诉讼主张出租人返还剩余租金、赔偿损失等违约责任。市民在租房前务必核实房屋产权信息，确认房屋是否办理抵押登记，充分了解房屋风险，审慎签订租房合同；同时妥善保管租赁合同、租金转账凭证等证据材料，以便产生租赁纠纷时有效保障自身合法权益。
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